Ein kleiner Überblick über die häufigsten Begriffe
Lexikon
Neubau: 2 % über 50 Jahre
Altbau – Baujahr nach 1925 analog Neubau 2 % über 50 Jahre
Altbau – Baujahr vor 1925 2,5 % über 40 Jahre
Denkmalschutz: reguläre Abschreibung für Altbauten zusätzlich Abschreibung für Modernisierungskosten: 9 % über 8 Jahre dann 7 % über 4 Jahre
Ausnahme Eigennutzung: 9 % der Sanierungskosten für 10 Jahre
Neu geschaffener Wohnraum: zusätzlich 5 % für 4 Jahre, Obergrenze 2000 € / m²
Im Baulastenverzeichnis sind Verpflichtungen des Eigentümers eingetragen. Diese Baulasten können den Wert des Grundstückes (bzw. der Immobilie) erheblich mindern. Zum Beispiel: Feuerwehrzufahrten, Stellplatzpflicht, Erschließungsbaulast etc.
In Bayern und Brandenburg gibt es seit 1994 kein Baulastenverzeichnis mehr. Die Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden festgelegt. Als Grundlage dienen die tatsächlich erzielten Verkaufspreise von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Zeitraums (vgl. § 196 BauGB).
Bei der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Rechtliche Grundlage ist das Wohneigentumsgesetz (WEG).
Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes.
Die rechtliche Grundlage ist die Energieeinsparverordnung (EnEV).
Einen gültigen Energieausweis müssen Sie vorlegen, wenn Sie ein neues Gebäude errichten, eine Immobilie umfassend modernisiert haben, oder wenn Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten.
Man unterscheidet zwischen 2 Arten von Energieausweisen. Der Verbrauchsausweis, der auf Basis des Energieverbrauchs der letzten 3 Jahre ermittelt wird, und dem Bedarfsausweis, der den Energiebedarf eines Gebäudes aufgrund seiner Beschaffenheit und technischen Anlagen ermittelt.
Welcher Ausweis benötigt wird hängt von der Immobilie ab. In aller Regel reicht der Verbrauchsausweis für Immobilien, die nach 1977 errichtet wurden.
Die Geschossflächenzahl ist eine Kennzahl der baulichen Nutzung eines Grundstücks.
Die GFZ ist das Verhältnis der Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche.
Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 800 m² und eine GFZ von 0,5. Die maximale Geschossfläche darf 400 m² betragen.
Der Eigentümer des „dienenden Grundstücks“ räumt dem Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“ bestimmte Rechte ein. Diese werden mit Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs wirksam. Die am häufigsten vorkommenden Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Leitungsrechte und Bebauungsbeschränkungen.
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Kennzahl der baulichen Nutzung eines Grundstücks.
Die GRZ gibt den Flächenanteil an, der überbaut werden darf.
Die Grundfläche der baulichen Anlagen wird ins Verhältnis zur Grundstücksfläche gesetzt.
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Sie dient zur Absicherung für ein Darlehen oder einer sonstigen Forderung.
Die Hypothek wird als Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs der Immobilie eingetragen.
Die Kapitalertragsteuer ist eine einheitliche Besteuerung von privaten Kapitalerträgen (Zinsen, Dividenden, Aktiengewinnen, etc.) Sie beträgt 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Bis zur Höhe von 801 € bzw. 1602 € bei zusammen veranlagten Ehepaaren sind Kapitalerträge steuerfrei.
Spekulationsgewinne aus Immobilienverkäufen fallen nicht unter die Kapitalertragssteuer.
Das Katasteramt, oder auch Vermessungsamt ist für die Größenbestimmung von Flurstücken zuständig. Das Amt übernimmt die Vermessung von Grundstücken und Flurstücken.
Die Maklerprovision, Maklergebühr, oder auch Maklercourtage ist das Entgelt für Immobilienmakler, nach erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie.
Beim Verkauf einer Immobilie wird die Provision prozentual vom Verkaufspreis berechnet. Üblicherweise beträgt diese 6 % zzgl. ges. MwSt.
Neuregelung seit 23.12.2020:
Beim Verkauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung gilt:
Wenn der Immobilienmakler mit dem Verkäufer einen Vertrag schließt (dieser bedarf der Schriftform-mündlich geht nicht mehr!), kann er die Provision maximal zur Hälfte auf den Käufer abwälzen.
Bei der Vermietung von nicht gewerblichen Objekten gilt das 2015 eingeführte Bestellerprinzip, bedeutet konkret, dass der Vermieter die Maklerprovision von 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt. tragen muss.
Kosten für Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen (z.B. Anbau eines Balkons, etc.) und Energiesparmaßnahmen, sowie Wassersparmaßnamen kann der Vermieter auf die Jahresmiete umlegen. Die Erhöhung darf maximal 8 % (seit 01.01.2019 – davor waren es 11%) betragen.
Eine Reservierungsvereinbarung soll Käufer und Verkäufer die Sicherheit bieten, dass der Verkauf einer Immobilie auch so wie besprochen stattfindet.
Es gilt allerdings zu beachten, dass eine nicht notariell beurkundete Reservierungsvereinbarung nicht rechtsverbindlich ist.
Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten, sowie die Eigentumsverhältnisse der Immobilie.
In aller Regel ist ein Wegerecht im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Dieses dingliche Recht schmälert den Wert des „dienenden“ Grundstücks. Wegerechte kommen zum Tragen, wenn das eigene Grundstück (herrschendes Grundstück) nicht über einen öffentlichen Weg erreicht werden kann. Das Wegerecht geht beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über, es kann nur erlöschen, wenn beide Parteien der Löschung im Grundbuch zustimmen.
Bei einem Wohnortwechsel besteht die Verpflichtung des Mieters einer Wohnung oder eines Hauses, diesen bei der Meldebehörde an zu zeigen. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung aus zu stellen.
Die Auflassungsvormerkung sichert die Rechte des Käufers, bis er im Grundbuch eingetragen wird. Sie wird in Form einer Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Welche Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?
Die umlagefähigen Kosten sind in der Betriebskostenverordnung geregelt (siehe § 2 BetrKV)
Die gängigsten Positionen sind:
Grundsteuer, Heizung und Warmwasser, Müllgebühren, Wasserversorgung etc.
Welche Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?
Alle Kosten, die nicht zu den Betriebskosten gehören.
Zum Beispiel:
– Hausverwaltung
– Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung
– Kontoführung
– Reparaturen
– etc.
Wer eine Wohnung, oder ein Reihenhaus erwirbt, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft.
Man unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: die abgeschlossene Wohnung, oder das Haus zzgl. des Alleineigentums an den zur Wohnung gehörenden Räume z.B. Keller, Garagen etc.
Gemeinschaftseigentum: gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie z.B. Treppenhäuser, Flure, etc.
Pflichten, Rechte und Kosten des Wohnungs- oder Teileigentums (Sondereigentum) gehen zu Lasten des Eigentümers.
Für das Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich.
Das primäre Ziel der energetischen Sanierung ist die Absenkung des Energieverbrauchs der Immobilie. Neben einer energieeffizienteren Heizungsanlage, zählen Wärmedämmungen, der Einbau von dichtenden Außentüren und Fenster zu den am häufigsten gewählten Maßnahmen.
Die Flurkarte oder auch Katasterkarte bezeichnet die Lage von bebauten und unbebauten Grundstücken und deren Grenzen.
Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist elementarer Bestandteil einer Immobilie bzw. eines Grundstücks.
Beim Erwerb eines Grundstücks bzw. einer Immobilie fällt Grunderwerbssteuer an. Diese ist direkt nach dem Kauf fällig, nachdem der Notar das Finanzamt informiert hat. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. In Bayer beträgt sie 3,5 %, in Berlin beispielsweise 6 %. umschalten
Die Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht an einem Grundstück, oder einer Immobilie, das als Sicherheit für den Gläubiger im Grundbuch unter Abteilung III eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden.
Die Instandhaltungsrücklage ist der „Sparstrumpf“ aus dem sich die Eigentümergemeinschaft bedient, wenn Reparaturen, Sanierungen, etc. anfallen. Beim Verkauf der Immobilie geht die Instandhaltungsrücklage auf den Erwerber über.
Die Kaution wird als Sicherheit bei einem Mietvertrag hinterlegt, sie darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen.
Die Hypothek wird als Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs der Immobilie eingetragen.
Eine Löschungsbewilligung benötigt man um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. (nach Rückzahlung des Darlehens). In aller Regel bekommt man diese Löschungsbewilligung automatisch, nachdem das Darlehen vollständig zurückbezahlt wurde.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Man unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel.
Gerade bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen hat der Mietspiegel als Begründung für die zu erhebende Miete eine beweisführende Bedeutung.
Der Käufer muss den Notar bezahlen, die Kosten belaufen sich auf ca. 1,5 % -2 % des Kaufpreises.
Wenn Sie als Privatperson Gewinne aus einem Immobiliengeschäft erzielen, sind diese unter Umständen steuerpflichtig. Die Steuer wird nicht fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf 10 Jahre liegen (Die Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Beurkundung).
Ausnahmen:
Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt.
Der Gewinn liegt unter 600 €.
Neben dem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht, gibt es noch das dingliche Vorkaufsrecht, das schuldrechtliche Vorkaufsrecht und das gesetzliche Vorkaufsrecht (bei Umwandlung einer Immobilie in Wohneigentum).
Wir beschränken uns hier auf das „öffentlich-rechtliche“, geregelt §§ 24-28 Bau GB.
Eine Notwendigkeit zur Eintragung im Grundbuch besteht hier nicht. Die Gemeinde hat für die Ausübung eine Frist von 2 Monaten. In der Praxis kümmert sich der Notar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages um die Vorverkauf Verzichtserklärung. Erst wenn diese vorliegt, kann die Immobilie abschließend verkauft werden.
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen.
Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie oder Teile einer Immobilie zu bewohnen. Das Wohnrecht kann nicht vererbt, verschenkt oder verkauft werden. Nur der Berechtigte kann das Wohnrecht aus dem Grundbuch löschen. In aller Regel werden Wohnrechte lebenslang ausgesprochen und Enden mit dem Tod der berechtigten Person.